Rata mutuo e guida stress test sui mutui casa per calcolare la fattibilità

RATA MUTUO

Mutui variabili, mutui a tasso fisso, mutui con tasso variabile a tetto massimo, oppure mutui a tasso indicizzato a rata fissa, o ancora mutui a tasso variabile con rata di soli interessi.. quale è il mutuo prima casa ideale? Ovviamente è difficile dirlo: fattori come importo, durata desiderata, tasso di interesse, possono cambiare di molto le carte in tavola.

In un periodo come questo in cui le offerte di mutui abbondano ma, come potete leggere qui su Finanziamenti on line, le previsioni tassi di mutui indicano che siamo in un periodo di passaggio (in cui i mutui a tasso variabile sono ancora i più convenienti), quindi conviene informarsi il più possibile; per tutti coloro che hanno in procinto di accendere un mutuo casa ma anche per chi già ne sta pagando uno e desidera sapere se la rata che paga è in linea col proprio bilancio finanziario, si consiglia di eseguire il cosiddetto "stress test".

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Per lo stress test del mutuo si parte da un dato basilare, ovvero il proprio reddito netto mensile; a questo bisogna poi sottrarre le spese necessarie come bollette, cibo e altro, che viene mediamente fissata dagli esperti in 800€, ed altri 200€ per ogni figlio a carico, più eventuali rate di altri finanziamenti.

Ad esempio, un aspirante mutuatario con un reddito mensile di 2000€, un figlio a carico, nessun altro finanziamento in corso, avrà una quota di sussistenza di 1000€ e gliene rimarranno altrettanti a rappresentare il cosiddetto "potere di mutuo acquisto", ovvero la forza contrattuale che può mettere in campo al momento della richiesta del mutuo casa.

C'è da dire inoltre che si sostiene che la differenza tra reddito netto e quote di sussistenza, cioè appunto il potere di mutuo-acquisto, dovrebbe essere almeno 1,5 volte a rata del mutuo, ovvero la rata non dovrebbe essesre superiore ai due terzi del potere di mutuo-acquisto: nel nostro esempio, con 1000€ di avanzo dopo aver tolto la quota di sussistenza dal reddito netto, si calcola quindi che la rata massima consigliata per evitare futuri problemi è di 667€.

Per i mutui variabili c'è un ulteriore fattore di stress da calcolare, ovvero l' aumento dei tassi di interesse facendo delle previsioni sui tassi dei mutui; è in realtà anche il calcolo che fanno le banche quando, in fase di istruttoria, valutano la solvibilità del mutuatario: a tutt' oggi un mutuo a tasso variabile si aggira su tassi superiori di poco al 2%, ma le banche nelle loro valutazioni eseguono proiezioni con tassi intorno al 4 o 5% e concedono un mutuo con determinati importi e durata se ritengono che il cliente abbia una situazione economica in grado di sostenere livelli simili.

Come ultima cosa, è possibile calcolare approssimativamente l' importo totale massimo che si può ottenere: basta dividere il potere di mutuo-acquisto per 4% (è un parametro di media sulla crescita sostenibile dei mutui); nell' esempio, 1000€ / 4% = 250.000€. Dividendo poi questo totale con l' importo della rata precedentemente calcolato, si ottiene la durata massima del mutuo: in questo caso 250.000 / 667€ = 375 rate = 31 anni. E' possibile che calcoli come questi possano spiazzare molte persone e far sì che debbano ridurre le loro precedenti pretese, ma quando si parla di mutui casa la prudenza e l' informazione sono i migliori consigli.