Mutuo: scegliere tra tasso variabile, tasso fisso, tasso misto e cap, valutazione del rischio

MUTUI CASA QUALI SCEGLIERE

Mutuo a tasso fisso, mutuo a tasso variabile, o ancora mutuo a tasso misto o mutuo con cap: in questa fase di turbolenze finanziarie è una domanda fondamentale per quanti si informano sui vari tipi di mutui casa perché in procinto di domandarne uno, sia per acquisto sia per correggere una scelta fatta in passato e ora non più conveniente o sostenibile (parliamo in questo caso di rinegoziazione, surroga o sostituzione del mutuo).

Come per chi fa un investimento finanziario, le varie teorie economiche e psicologiche ci parlano di soggetti poco inclini al rischio che sceglieranno quindi mutui a tassi fissi (più cari ma più stabili), soggetti moderatamente inclini al rischio e quindi inclini a mutui a tasso misto o magari a mutui con cap, soggetti più inclini al rischio che sceglieranno mutui a tasso variabile, per risparmiare ora e sperare di gestire al meglio in futuro le varie oscillazioni degli indici di riferimento per i tassi di interesse.

Ma parlare di rischio può mettere in ombra il fatto che ora la scelta di un mutuo a tasso variabile non è certo un ‘salto al buio’, visti i dati attuali sui tassi di interesse; infatti, nonostante la questione dei bund tedeschi (molto stabili e garantiti, i cui tassi di interesse  -oggi bassissimi perché investimenti a rischio minimo-  sono il fattore principale per determinare gli indici Irs dei mutui fissi) stia comunque rendendo un po’ più convenienti di prima i mutui a tasso fisso, esiste ancora una differenza di ben 210 punti base tra l’ Euribor 1 mese (l’ indice dei mutui a tasso variabile più convenienti) e l’ Irs 25 anni (l’ indice di partenza dei mutui a tasso fisso): 1,53% rispetto 3,53% (dati di fine luglio).

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Ciò vuol dire che un mutuatario più incline al rischio pagherebbe inizialmente una rata da 680€ per un mutuo da 150.000€ rimborsabile in 25 anni (taeg 2,6%), mentre un mutuatario meno incline pagherebbe per sempre una rata da 850€ (taeg 4,7%). Certo la scelta del tasso fisso è una prudenza per il futuro, visto che si sa che i tassi di interesse dei mutui variabili prima o poi saliranno: ma siccome le previsioni più aggiornate sui tassi dei mutui dicono che  l’ Euribor arriverà attorno al 3,2% nel 2015, forse oggi questa prudenza si paga un po’ troppo. Ovvio è che le previsioni sono sempre smentibili dai fatti.

Quindi è naturale che in molti si rivolgano allora ai mutui a tasso misto o ai mutui a tasso variabile con cap: si tratta di finanziamenti che consentono di avere una rata ora più bassa rispetto ad un mutuo a tasso fisso, offrendo la garanzia del passaggio in futuro al fisso oppure del tetto massimo agli interessi nel caso l’ Euribor si impennasse; ma questa garanzia si paga, visto che sono più cari di un normale mutuo a tasso variabile perché con spread più alti (circa 0,4/0,5% in più, il che vuol dire circa 6/7000€ in più per il mutuo dell’ esempio sopra), cosa che anche questa va messa in conto quando di parla di rischio e di risparmio.