Definizione surroga mutuo, più guida mutuo su quando è meglio la surroga ?

MUTUO

Dopo i primi 12 mesi in cui le richieste di surroga del mutuo sono aumentate esponenzialmente, attualmente il consumatore si ritrova a fare i conti con i continui cambiamenti di disposizioni attuative da parte degli istituti di credito che rendono difficile la richiesta di una surroga e qualora ci fosse anche la sua reale convenienza.

Prima di parlare in modo più approfondito di questo argomento è bene imparare a distinguere le principali differenze esistenti quando si parla di sostituzione mutuo e surroga mutuo; parlando infatti di sostituzione il richiedente dovrà per prima cosa estinguere completamente il mutuo precedente per poi stipularne uno nuovo con un altro istituto di credito (banca o finanziaria). Quest' azione produce gli stessi effetti della surroga ma in realtà sono due operazioni distinte. Scegliendo la sostituzione il consumatore dovrà tenere in considerazione che occorrerà un notaio per cancellare l' ipoteca iniziale sul proprio immobile per iniziarne una nuova, con costi non indifferenti che sono tutti a carico del richiedente.

Il notaio servirà anche parlando di surroga, ma in questo caso l' ipoteca sull' immobile non verrà cancellata ma solo variato il beneficiario (ovvero verrà cambiato il nome dell' istituto bancario che la preleverà in caso di mancato pagamento) e oltretutto tutti i costi notarili, per legge, dovranno essere a totale carico della banca e non del mutuatario.

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A questo punto si evince chiaramente che la surroga mutuo comporta per la banca dei costi maggiori; ma a questo spiacevole inconveniente i principali istituti di credito hanno ovviato ponendo dei limiti nella richiesta; per prima cosa non tutti i mutuatari possono richiedere la surroga, essa infatti verrà concessa solo ai clienti che hanno un residuo di finanziamento consistente (cifra che si aggira intorno ai 80 mila euro residui); ciò vuol dire che se un cliente ha un residuo pari a 15 mila euro, lo stesso potrà comunque fare domanda per la surroga, ma non troverà comunque nessun istituto finanziario disposto ad accettare la proposta. Oltretutto bisogna anche tenere in considerazione che molti istituti di credito concedono la surroga con lo spread più alto, in questo modo non sarà più conveniente richiedere la surroga ma sarà meglio richiedere un' eventuale sostituzione.

In termini pratici facciamo un esempio prendendo a campione una coppia sposata di giovani lavoratori con contratto a tempo indeterminato e con una figlia piccolina a carico che ha intenzione di scegliere tra la surroga e la sostituzione di un mutuo perchè attualmente ha ancora in atto un mutuo di 25 anni a tasso variabile. Proprio per avere una sicurezza maggiore data dal tasso fisso (anche se con costi maggiori), hanno deciso di rivolgersi ad alcuni istituti bancari che gli hanno proposta una surroga a costo zero e una sostituzione.

Con la surroga non avremo quindi nessun costo notarile iniziale ma la rata avrà un tasso di interesse pari al 5,95% (rispetto al 5,45% della sostituzione) che comporterà una maggiorazione della rata pari a 45 euro paragonata alla sostituzione. E' vero anche che la sostituzione comporta alla coppia una spesa iniziale di 2.500 euro, non indifferente se si pensa a quante famiglie italiani attualmente si trovano in forte difficoltà a pagare la rate mutuo. Ma allora qual'è la soluzione più conveniente?

Facendo due rapidi calcoli notiamo che moltiplicando 45 euro per le 300 rate mutuo che dovremo versare, con la sostituzione abbiamo un risparmio effettivo di 13 mila euro. A questo risparmio però dovremo togliere le spese notarili. Il risultato finale per la coppia sarà di ben 10.500 euro di risparmio effettivo rispetto alla richiesta di una surroga. Quindi in questo caso la sostituzione è risultata nettamente la soluzione più vantaggiosa.

Infine prima di concludere vorrei ricordare che non sempre la surroga del mutuo può essere più vantaggiosa, spetta infatti al consumatore valutare attentamente quali sono le soluzioni più convenienti e che meglio si adattano alla situazione in atto.