Mutuo online (Guida) - Le imposte sull' acquisto della casa

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA

L' acquisto della casa porta al pagamento di alcune imposte, che cambiano a seconda del fine dell' immobile e del soggetto venditore. Quando si compra la “prima casa” si può usufruire di un regime fiscale agevolato che permette di pagare le imposte con metodi meno drastici rispetto a quelle solite dovute.

Se materia dell'acquisto è la prima casa l'atto di compravendita è vincolato dalle seguenti regole:

• quando il venditore è un privato


• imposta di registro del 3%


• imposta ipotecaria fissa di 168 euro


• imposta catastale fissa di 168 euro


• quando si compra da un impresa costruttrice entro 4 anni dalla conclusione dei  lavori, oppure quando si compra da un impresa di ristrutturazione entro 4 anni dalla conclusione dei  lavori


• IVA del 4%


• imposta di registro fissa di 168 euro


• imposta ipotecaria fissa di 168 euro


• imposta catastale fissa di 168 euro


• quando si compra da un impresa non costruttrice che non ha fatto lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure quando si compra da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 4 anni all'ultimazione lavori


• IVA esente


• imposta di registro del 3%


• imposta ipotecaria fissa di 168 euro


• imposta catastale fissa di 168 euro


• Se materia dell'acquisto è una  casa secondaria l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti regole:


• quando il venditore è un privato oppure un’impresa “non costruttrice”e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione, oppure quando un’ impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori


• imposta di registro del 7%


• imposta ipotecaria del 2%


• imposta catastale del 1%


• quando il commerciante è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione lavori


• IVA del 10% (20% se immobile di lusso)


• imposta di registro fissa di 168 euro


• imposta ipotecaria fissa di 168 euro


• imposta catastale fissa di 168 euro

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono deposte dal notaio al istante della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), solamente per le negoziazioni di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un acquirente privato, si può prendere come base imponibile il valore catastale, anziché dal compenso pagato.

Per tutte le altre negoziazioni in cui il compratore non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal valore del prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.

Quando la casa venduta è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e comunicato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste vendite, le nuove disposizioni permettono all'ufficio di correggere direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.

Per la legge la definizione esatta di  valore normale è la seguente indicata:

“il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).

L’acquirente può informarsi mediante il notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia formata dal valore catastale dell’immobile, senza vincoli dal prezzo deciso dalle parti. In tal caso il rogito deve indicare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a patto che nell'atto venga indicato l’importo reale pattuito per la cessione.

Nel caso in cui la negoziazione sia tassata sulla base del valore catastale la legge dichiara che le tariffe notarili devono essere diminuite del 30%.

Se, nel caso dell’ acquisto della casa, l’ acquirente ha preso contatti con un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere minore rispetto all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato. Allo stesso tempo, non è fattibile scalare interessi passivi derivanti da importi di mutuo maggiori al costo di acquisto ai fini Irpef.

La falsa o incompleta omissione, dichiarazione comportano l’applicazione della sanzione penale, l’ adattamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In pratica, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale

Dal 2007 è effettuabile una detrazione fiscale ai fini Irpef (nella misura del 19%) i guadagni corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità immobiliare da utilizzare per lo scopo ad abitazione principale. La detrazione è godibile per un importo comunque inferiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa finisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da multiproprietari, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in base alla ragione della percentuale di proprietà